In fast jedem ägyptischen Immobilienkauf gibt es diesen Moment: Jemand beugt sich über den Schreibtisch, lächelt freundlich und sagt: „Keine Sorge, den grünen Vertrag bekommst Du.“ Das klingt so selbstsicher wie das Versprechen, dass der Tee gleich kommt. Und wie beim Tee gilt: Frag lieber nach, wann, in welcher Form und wer ihn bezahlt.
Die Verwirrung ist nachvollziehbar. Begriffe wie „Grüner Vertrag“, „Sahha wa Nafaz“ und „Unterschriftsbeglaubigung“ werden gern durcheinandergeworfen, obwohl sie völlig unterschiedliche Dinge meinen: Das eine ist der fertige Eigentumsnachweis, das andere ein Gerichtsweg dorthin, und das dritte ist eine Zwischenstufe, die beeindruckender klingt, als sie ist. Wenn Du am Roten Meer kaufst, ob in Hurghada oder in Sahl Hasheesh, ist dieses Wissen vermutlich die nützlichste Hausaufgabe, die Du vor der Anzahlung machen kannst.
Hier kommt die Version in Klartext, mit genannten Quellen, damit Du unsere Arbeit nachprüfen kannst. Das ist eine Erklärung und kein Ersatz für einen unabhängigen ägyptischen Anwalt. Wo der sein Honorar verdient, sagen wir Dir auch.
Die Kurzfassung, bevor der Espresso kalt wird
Eigentum in Ägypten ist erst mit der Registrierung wirklich vollständig. Alles andere sind Sprossen auf der Leiter. Der „Grüne Vertrag“ ist im Alltag der Name für das Ende dieser Leiter: die endgültige, eingetragene Urkunde. „Sahha wa Nafaz“ (Du liest auch Sihha wa Nafaz oder Sahat wa Nafath) ist eine Klage, die Du erhebst, wenn die Gegenseite die Formalitäten nicht abschließt. Ein rechtskräftiges Urteil kann dann die Unterschrift des Verkäufers beim Grundbuchamt ersetzen. Die Unterschriftsbeglaubigung ist dagegen ein deutlich bescheidenerer Gerichtsschritt, der nur bestätigt, wer unterschrieben hat.
Was mit „Grüner Vertrag“ gemeint ist
Im Gespräch am Roten Meer ist der Grüne Vertrag die Kurzform für den Beweis, dass Dir die Wohnung wirklich gehört. Die Kanzlei AlZayat Law Firm beschreibt in ihrem Leitfaden zur Eigentumsregistrierung in Ägypten, dass echtes Eigentum nur durch die offizielle Registrierung entsteht, die eine endgültige eingetragene Urkunde hervorbringt, „oft als ‚Green Contract‘ bezeichnet“. Alle anderen Dokumente seien kein Eigentumsnachweis. Das ist erfrischend deutlich, und genau diesen Satz solltest Du im Kopf behalten.
Eine ehrliche Warnung: Der Begriff wird locker verwendet. Manche Vertriebsteams nennen schon den eigenen Bauträgervertrag „grünen Vertrag“, einfach weil er hübsch aussieht und einen Stempel trägt. Entscheidend ist nicht die Farbe des Papiers. Entscheidend ist, ob das Dokument über das Grundbuchamt (das Shahr Aqari, wie es vor Ort heißt) auf Deinen Namen eingetragen wurde. Wenn Du das nicht mit einer Dokumentennummer und einem Amt belegen kannst, hältst Du das, was alle meinen, noch nicht in der Hand.
Wie ein Dokument zur letzten Stufe kommt
Laut Youssry Saleh & Partners in einem Mondaq-Beitrag zur Immobilienregistrierung in Ägypten vom November 2023 bilden das Zivilgesetzbuch (Gesetz Nr. 131 von 1948), das Immobilienregistrierungsgesetz (Nr. 114 von 1946) und das Änderungsgesetz von 2022 (Nr. 9 von 2022) den rechtlichen Rahmen. Der Ablauf in der Kurzfassung: Der Antrag wird beim zuständigen Amt gestellt, persönlich oder online, und von beiden Parteien unterzeichnet. Die Gebühren werden bezahlt, der Antrag bekommt eine Nummer und einen Zeitstempel. Innerhalb von 24 Stunden kommt eine SMS mit Annahme oder Ablehnung. Fehlen Unterlagen, ruht die Bearbeitung, und Du hast 15 Tage, die Lücke zu schließen. Danach prüfen Beamte die Akte, das Amt trägt das Dokument ein, und eine zweite SMS bestätigt die Registrierung. Die Kanzlei nennt als Höchstdauer 37 Tage, 30 für die Registrierung und 7 für Einsprüche, und stellt das den bis zu zwei Jahren unter dem alten System gegenüber.
Achte auf den Satz „Fehlen Unterlagen“. Die meisten Verzögerungen, von denen uns Käufer berichten, sind keine Rätsel: Es fehlt die Eigentumsurkunde des Verkäufers, eine Vollmacht sagt nicht, was sie sagen müsste, oder der Bauträger hat das Grundstück selbst noch nicht fertig registriert. Und damit sind wir bei der kapriziösen Verwandten.
Was Sahha wa Nafaz tatsächlich ist
Sahha wa Nafaz heißt übersetzt in etwa „Gültigkeit und Vollstreckbarkeit“. Es ist eine Klage und kein Dokument, das Du kaufst. Laut AlZayat Law Firm reicht ein Anwalt diese besondere Klageart ein, wenn ein Verkäufer die Registrierung verweigert. Ein rechtskräftiges Urteil ersetzt dann die Unterschrift des Verkäufers beim Shahr Aqari, sodass die Registrierung über das Gericht abgeschlossen werden kann.
Mit anderen Worten: Es ist ein Rettungsweg. Wenn Dein Verkäufer auf einen anderen Kontinent gezogen ist, nach einem Preisanstieg plötzlich anderer Meinung ist oder auf diese ganz besondere Art schweigt, die nur Menschen mit Deinem Geld beherrschen, kann das Gericht erzwingen, was der Verkäufer freiwillig nicht tut. Das Urteil ist aber noch nicht die Ziellinie. Du musst es trotzdem registrieren lassen. Die Leiter bleibt dieselbe, Du hast Dir nur eine längere Sprosse geliehen.
Für Dich als Käufer ist das aus zwei Gründen wichtig. Erstens: Wenn Dir jemand ein Sahha-wa-Nafaz-Urteil als „dasselbe wie“ einen eingetragenen Titel verkauft, bitte höflich um den Registrierungsnachweis. Zweitens: Bei Wiederverkäufen solltest Du prüfen, ob der Kauf eines früheren Eigentümers überhaupt je registriert wurde, denn eine Lücke in der Kette ist genau der Ort, an dem solche Klagen entstehen. Bei unseren Wiederverkaufsangeboten schauen wir bei dieser Kette besonders genau hin.
Unterschriftsbeglaubigung: das Stiefkind
Ein drittes Dokument wird oft im selben Atemzug genannt: ein Gerichtsbeschluss, der die Unterschrift unter dem Kaufvertrag bestätigt. AlZayat Law Firm ist bei den Grenzen eindeutig: Ein solches Urteil bestätigt nur die Unterschrift des Verkäufers. Es überträgt kein Eigentum und schützt Dich nicht vor einem Dritten, der die Immobilie vor Dir erfolgreich registrieren lässt. Die Kanzlei nennt es einen vorbereitenden Schritt und nicht den endgültigen Schutz, den die Registrierung bietet.
Der Entwicklungsbericht von Marsad Omran zu den Registrierungsänderungen von 2020 sagt dasselbe aus anderer Richtung. Nach dem Zivilgesetzbuch gehe Eigentum nur durch registrierte Verträge über, trotzdem verließen sich viele Käufer auf formlose Verträge, Unterschriftsbeglaubigungen, Vertragsbestätigungen oder Vollmachten. Im Streitfall behandelten Gerichte diese als halbformale Beweismittel, mit der Registrierung an der Spitze der Rangfolge. Außerdem bestätige die Unterschriftsbeglaubigung nur die Identität des Verkäufers, nicht die Vertragsbedingungen, und Vollmachten übertrügen kein Eigentum.
Wenn das nach einem Plädoyer für frühes Registrieren klingt, dann ist es genau das. Stell Dir vor, ein Eigentümer verkauft dieselbe Wohnung zweimal. Das ist selten, aber real, und derselbe Bericht erwähnt einen Fall aus Alexandria, in dem 177 Einheiten an 350 Käufer verkauft wurden. Wer zuerst registriert, ist nicht unbedingt der, der zuerst gezahlt hat, und „Ich hatte einen sehr schönen Stempel“ ist keine Rechtsverteidigung.
Die vier Sprossen im Überblick
| Dokument | Was es ist | Was es belegt | Was es nicht leistet |
|---|---|---|---|
| Vorvertrag oder formloser Vertrag | Die unterschriebene Vereinbarung samt Anzahlung zwischen Dir und Verkäufer oder Bauträger | Dass Ihr Euch über Bedingungen einig wart | Eigentum übertragen oder Dich gegen einen konkurrierenden Käufer schützen |
| Unterschriftsbeglaubigung | Ein Gerichtsschritt, der die Unterschrift des Verkäufers bestätigt | Wer unterschrieben hat | Eigentum übertragen oder Vertragsbedingungen festschreiben |
| Sahha-wa-Nafaz-Urteil | Eine Klage, die die Unterschrift eines verweigernden Verkäufers beim Amt ersetzen kann | Dass das Gericht den Verkauf durchgesetzt hat | Die Registrierung ersetzen: Das Urteil muss noch eingetragen werden |
| Eingetragene Urkunde (der „Grüne Vertrag“) | Der endgültige, im Grundbuchamt erfasste Vertrag | Dass die Immobilie auf Deinen Namen registriert ist | Nichts: Das ist das Ziel |
Warum Du das nicht auf später verschieben solltest
Die Registrierung wird außerdem immer schwerer zu umgehen. Laut dem Marsad-Omran-Bericht sollte die Änderung von 2020 (Gesetz 186 von 2020) einen sehr großen Bestand nicht registrierter Wohnungen ins System holen, unter anderem dadurch, dass Versorgungsunternehmen ohne Registrierungsnachweis keine Anschlüsse auf neue Eigentümer umschreiben. Derselbe Bericht hält fest, dass die Umsetzung im März 2021 durch das Gesetz 5 von 2021 aufgeschoben wurde. Wie streng es heute gehandhabt wird, wenn Du das liest, kann sich geändert haben. Die Richtung ist aber klar: Das Register rückt ins Zentrum des Systems, statt eine Fußnote zu bleiben.
Die Reisehinweise der britischen Regierung für Käufer in Ägypten, veröffentlicht auf GOV.UK, gehen in dieselbe Richtung. Dort steht, dass die Immobilie nach der Vertragsunterzeichnung nach den ägyptischen Vorschriften registriert werden muss, und dass viele ältere Gebäude nicht registriert sind, weshalb Käufer den Status prüfen sollten. Außerdem rät die Seite zu einem Anwalt, der Erfahrung in der Prüfung von Immobilienunterlagen hat und vollständig unabhängig von allen anderen Beteiligten ist, und warnt, dass ein Kaufvertrag nur rechtsverbindlich sei, wenn er zweisprachig ist. (Den vollständigen Text findest Du in der GOV.UK-Anleitung zum Immobilienkauf in Ägypten.)
Den Punkt mit der Unabhängigkeit wollen wir unterstreichen. Ein Anwalt, den die Person empfiehlt, die Dir die Wohnung verkauft, ist ein bisschen wie der Torwart als Schiedsrichter beim Elfmeterschießen. Er mag völlig ehrlich sein, aber Du schläfst besser mit jemandem, der ausschließlich für Dich arbeitet.
Eine Checkliste, die Du wirklich benutzen kannst
Bevor Du mehr als eine bescheidene Reservierungsgebühr zahlst, geh diese Fragen der Reihe nach durch. Das Nachfragen kostet ein leicht unangenehmes Gespräch. Das Nichtfragen kostet ein deutlich längeres, vor einem ägyptischen Gericht, auf Arabisch.
- Wie sieht der Titel des Verkäufers aus? Lass Dir die Original-Eigentumsurkunde zeigen oder, bei einem Neubauprojekt, den Nachweis, wie der Bauträger das Grundstück hält. Kann der Verkäufer nicht belegen, wie er Eigentümer wurde, hör an dieser Stelle auf.
- Ist die Immobilie schon registriert, oder wird sie es? Frag beim Wiederverkauf nach den Registerdaten. Bei einer Einheit auf Plan frag den Bauträger schriftlich, wann die Registrierung einzelner Einheiten erwartet wird und wer die Gebühren trägt.
- Welches Dokument bekommst Du bei welcher Zahlungsstufe? Verknüpfe den Ratenplan mit Dokumenten, damit Geld und Papier gemeinsam wandern.
- Ist der Vertrag zweisprachig? Laut GOV.UK ist ein Vertrag sonst nicht rechtsverbindlich. Bestehe darauf.
- Erlaubt eine Vollmacht ausdrücklich den Verkauf? Der Blog der offiziellen ägyptischen Immobilienplattform weist darauf hin, dass bei Übertragungen verwendete Vollmachten notariell beglaubigt sein und den Kauf oder Verkauf von Immobilien ausdrücklich erlauben müssen.
- Wer zahlt Übertragungssteuer und Registrierungsgebühren? Dieselbe Plattform nennt eine Grunderwerbsübertragungssteuer von typischerweise 2,5 Prozent des erklärten Wertes, die der Verkäufer zahlt, zuzüglich Stempelgebühren, Registrierungsgebühren und Maklerprovision. Lass Deinen Anwalt die aktuelle Lage für Deine Einheit bestätigen.
- Läuft jede Zahlung über eine Bank? GOV.UK rät, über Banken statt bar zu zahlen und bei Käufen auf Plan in Raten zu zahlen, die an Baufortschritte gekoppelt sind.
Was das in der Praxis in Hurghada und Sahl Hasheesh bedeutet
Das Risikoprofil hängt davon ab, was Du kaufst. Eine brandneue Einheit in einer großen, etablierten Anlage kommt meist mit einem Bauträger, der einen Ablauf für die Übergabe von Dokumenten hat. Deine Aufgabe ist, die Reihenfolge zu verstehen und ihn daran zu halten. Ein Wiederverkauf ist ein anderes Tier: Du erbst die Unterlagen eines anderen, und jedes Glied der Kette zählt. Das ist kein Grund, Wiederverkäufe zu meiden, die an der Küste oft das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Es ist ein Grund, sie mit einem Anwalt zu kaufen, der die Akte in der Hand hält.
Wenn Du durch unsere aktuellen Immobilien zum Verkauf oder die größere Übersicht der Anlagen am Roten Meer stöberst, rechne die Unterlagen in den Preis ein. Eine Einheit, die fünf Prozent günstiger ist, weil ihre Papiere ein Chaos sind, ist nach den Aufräumkosten nicht mehr fünf Prozent günstiger, und noch nie hat jemand im Dezember auf der Terrasse gesagt: „Das Beste an dieser Aussicht ist der Rechtsstreit.“
Wenn Du den gesamten Ablauf von der Reservierung bis zur Übergabe sehen möchtest, führt Dich unser Leitfaden Immobilie in Hurghada kaufen Schritt für Schritt durch, und dieser Artikel ist am besten als ausführliche Fußnote zum Thema Eigentumsnachweis zu lesen.
Die Frage, die Du mitnehmen solltest
Wenn Du Dir nur eins merkst, dann das: Frag nicht, ob Du einen Grünen Vertrag bekommst. Frag, welches Dokument Du am Tag der Zahlung in der Hand hältst, welches am Tag der Schlüsselübergabe und welches auf Deinen Namen registriert wird, mit einer Registernummer, die Du nachschlagen kannst. Ein guter Verkäufer beantwortet das, ohne zu zucken. Ein Verkäufer, der das Thema auf die Aussicht lenkt, hat die Frage auf seine Weise schon beantwortet.
