Auf jeder Immobilienbroschüre am Roten Meer steht irgendwo eine Rendite, meist in einer Schriftgröße, die sonst Notausgangsschildern vorbehalten ist. Acht Prozent! Zehn Prozent! Garantiert! (Garantiert ist sie selten, netto ist sie fast nie.) Wenn Du schon einmal an einem grauen Novemberabend in Hamburg oder München vor dem Laptop gesessen und Dich gefragt hast, ob sich eine Wohnung in Hurghada selbst tragen kann, kennst Du das Gefühl: Die Zahlen sehen wunderbar aus, bis Du fragst, was darin eigentlich enthalten ist.
Dieser Ratgeber ist die Version, die wir einem Freund bei einem Espresso an der Marina geben würden. Wir trennen brutto von netto, rechnen ein Beispiel durch, das Du mit Deinen eigenen Zahlen wiederholen kannst, schauen uns an, was die Auslastungsdaten wirklich hergeben, und sprechen offen über die Risiken, auch über das, was in keiner Broschüre steht: die Währung.
Brutto- oder Nettorendite: der einzige Unterschied, der zählt
Die Bruttorendite ist die jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite ist das, was übrig bleibt, nachdem Du alle bezahlt hast, die bezahlt werden müssen. Zwischen beiden Zahlen stirbt der Optimismus.
Zur Orientierung: Ein Ratgeber von Global Investments zu Mieterträgen in Ägypten nennt für Wohnungen und Studios in Hurghada Bruttorenditen von grob 6 bis 9 Prozent und für Kurzzeitvermietungen an der Roten-Meer-Küste 6 bis 10 Prozent, je nach Alter und Zustand der Immobilie, Qualität der Verwaltung und Nähe zur touristischen Infrastruktur. Derselbe Ratgeber weist darauf hin, dass aus rund 8 Prozent brutto nach Abzug der Kosten eher 4 bis 5 Prozent netto werden, und dass es sich dabei noch um Werte in ägyptischen Pfund vor Währungseffekten handelt. Das ist ein brauchbarer Plausibilitätscheck und entspricht ungefähr dem, was wir sehen, wenn Eigentümer uns ihre Abrechnungen zeigen.
Wenn also ein Inserat zweistellige Renditen verspricht, ist die vernünftige Reaktion dieselbe wie bei einem Fremden, der Dir eine Uhr verdächtig günstig anbietet: höfliches Interesse und sehr viele Nachfragen.
Was die Miete tatsächlich auffrisst
Das sind die üblichen Verdächtigen. Skandalös ist keiner davon, aber alle sind real.
- Verwaltungsgebühren. Laut demselben Global-Investments-Ratgeber kostet eine Rundum-Verwaltung für Kurzzeitvermietung typischerweise 15 bis 25 Prozent der Bruttomieteinnahmen, zusätzlich zu den Provisionen der Buchungsportale. Dafür kümmert sich die Verwaltung um Check-in, Reinigung, Wäsche, Reparaturen und die Nachricht eines Gastes um zwei Uhr nachts wegen der Klimaanlage.
- Nebenkosten der Anlage. Geschlossene Resorts verlangen vierteljährliche oder jährliche Gebühren für Sicherheit, Gärten, Pools und Gemeinschaftsflächen. Sie unterscheiden sich stark von Anlage zu Anlage. Frag nach dem tatsächlichen Betrag der letzten zwölf Monate und nicht nach der Schätzung aus dem Verkaufsgespräch.
- Leerstand und Saisonalität. Die Küste ist nicht in jeder Woche des Jahres gleich voll. Dazu gleich mehr.
- Instandhaltung und Ersatz. Sonne, Salz und ein stetiger Strom von Gästen setzen Sofas, Matratzen und Wasserkochern zu. Plane alle paar Jahre eine Auffrischung ein.
- Steuern. Der genannte Ratgeber gibt an, dass Mieteinnahmen in Ägypten besteuert werden, mit einem pauschalen Kostenabzug von 50 Prozent und progressiven Sätzen auf den Rest, und dass viele Objekte zusätzlich einer jährlichen Immobiliensteuer von 10 Prozent des veranlagten Jahresmietwerts unterliegen. Wie das Ganze in Deutschland, Österreich oder der Schweiz behandelt wird, ist eine eigene Frage. Hol Dir unabhängigen steuerlichen Rat in Ägypten und in Deinem Heimatland, bevor Du irgendetwas durchrechnest.
Ein Rechenbeispiel, das Du mit eigenen Zahlen wiederholen kannst
Die folgenden Zahlen sind eine Illustration, kein Angebot und kein Versprechen. Wir haben runde Beträge je 100.000 Euro Kaufpreis gewählt, damit Du sie auf Dein Budget hochrechnen kannst. Die Verwaltungsgebühr liegt innerhalb der oben genannten Spanne, die übrigen Zeilen sind Platzhalter, die Du durch Werte der konkreten Anlage ersetzen solltest.
| Posten | Annahme | Je 100.000 Euro Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bruttomiete | 8 % Bruttorendite | 8.000 Euro |
| Verwaltung | 20 % der Bruttomiete | −1.600 Euro |
| Nebenkosten der Anlage | Beispielhaft 1,0 % des Preises | −1.000 Euro |
| Instandhaltung, Strom, Auffrischung | Beispielhaft 0,8 % des Preises | −800 Euro |
| Netto vor Steuern | 4.600 Euro (4,6 %) |
4,6 Prozent netto vor Steuern liegen genau in der oben genannten Spanne von 4 bis 5 Prozent. Das ist beruhigend und kein Zufall. Es ist außerdem eine ehrliche Zahl. Sie steht nicht in der Broschüre, aber sie ist die Zahl, die Du tatsächlich auf dem Konto sehen könntest, abhängig von Auslastung und Steuern.
Jetzt ändern wir eine Sache: Liegt die Bruttorendite bei 6 statt 8 Prozent, bleiben bei denselben Kosten nur etwa 3,0 Prozent netto (die Verwaltungsgebühr sinkt auf 1.200 Euro, die übrigen Kosten bleiben). Das ist die stille Grausamkeit der Fixkosten: Ein kleiner Rückgang der Miete führt zu einem großen Rückgang des Gewinns. Rechne deshalb mit drei verschiedenen Auslastungsstufen, bevor Du Dich in eine Wohnung verliebst.
Was die Auslastungsdaten wirklich sagen
Der Analysedienst Airbtics erfasst die Airbnb-Leistung in Hurghada. Für die zwölf Monate von September 2025 bis August 2026 weisen die veröffentlichten Daten eine durchschnittliche Auslastung von 52 Prozent, einen durchschnittlichen Tagespreis von rund 2.786 ägyptischen Pfund (etwa 59 US-Dollar) und einen durchschnittlichen Jahresumsatz von rund 541.000 ägyptischen Pfund (etwa 11.000 US-Dollar) pro Inserat aus. Laut Airbtics ist die Nachfrage im Oktober und im August am höchsten und im Februar am schwächsten.
Zwei Einschränkungen, die Du lieber von uns hörst: Erstens sind das Durchschnittswerte über alle erfassten Inserate, von kleinen Stadtwohnungen bis zu großen Villen. Sie zeigen die Marktstimmung, sind aber keine Prognose für eine bestimmte Wohnung. Zweitens zählte dieselbe Quelle Mitte Oktober 2026 genau 3.897 aktive Inserate, fast 70 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Mehr Angebot bedeutet mehr Konkurrenz um dieselben Gäste. Das ist gut für Urlauber und ein Grund für Eigentümer, sich um Lage, Fotos, Bewertungen und Preisgestaltung zu kümmern.
An der Nachfrage liegt es jedenfalls nicht. Laut einer Mitteilung des ägyptischen Ministeriums für Tourismus und Altertümer, über die Business Today Egypt berichtete, kamen 2025 rund 19 Millionen Touristen ins Land, etwa 21 Prozent mehr als 2024, wobei Hurghada neben Kairo, Sharm El-Sheikh und Marsa Alam als eines der wichtigsten Flughafen-Tore genannt wird. Viele Menschen wollen hierher. Die Frage für Dich als Eigentümer ist, wie viele davon ausgerechnet Dein Schlafsofa buchen.
Hurghada oder Sahl Hasheesh: woher die Rendite kommt
Rendite hängt nicht nur von der Gegend ab, sondern davon, welche Gäste die Gegend anzieht. Hurghada hat den Flughafen, die Restaurants, die Marina und einen großen, stetigen Strom an Besuchern, was tendenziell für gleichmäßigere Buchungen zu moderaten Preisen sorgt. Sahl Hasheesh ist ein geplanter Ferienort mit langer Promenade, ruhigerer Stimmung und gehobenerer Positionierung, was zu längeren Aufenthalten passt und zu Eigentümern, die die Wohnung selbst nutzen wollen. Keiner von beiden ist automatisch „besser“, sie passen zu unterschiedlichen Strategien. Wenn Du das große Ganze noch abwägst, zeigt unser Vergleich Sahl Hasheesh oder El Gouna, wie unterschiedlich die Orte ticken.
Als Faustregel gilt: Wohnungen in Gehweite zu Strand oder Promenade, mit Pool, zuverlässigem Warmwasser und gutem WLAN schneiden tendenziell besser ab als der Rest. Das ist kein glamouröser Rat, aber er zeigt sich in den Auslastungszahlen.
Die Währungsfrage, die in keiner Broschüre steht
Mieten werden je nach Vermietungsmodell in ägyptischen Pfund oder in Fremdwährung eingenommen, die Kosten fallen überwiegend in ägyptischen Pfund an, und Dein Leben findet, wenn Du in Köln oder Zürich wohnst, vermutlich in Euro oder Franken statt. Eine ordentliche Rendite in Pfund kann nach der Umrechnung ganz anders aussehen.
Das makroökonomische Umfeld spielt dabei eine Rolle. Wie Ahram Online berichtet, hielt die Zentralbank von Ägypten bei ihrer Sitzung am 24. September 2026 den Übernachteinlagensatz bei 19 Prozent und den Übernachtkreditsatz bei 20 Prozent. Die jährliche Gesamtinflation sei im August 2026 auf 14,5 Prozent gesunken, die Inflationsprognose wurde nach unten korrigiert, und die Inflation soll sich in der zweiten Jahreshälfte 2027 dem Ziel von 7 Prozent (plus/minus 2 Prozentpunkte) annähern. Das ist ermutigend für die Stabilität, erinnert aber auch daran, dass Du in eine Volkswirtschaft investierst, in der Mieten und Preise nominal mit der Inflation wandern und in der die lokalen Zinsen hoch genug sind, um eine Alternative zu Betongold zu bieten. Unsere praktische Sicht: Betrachte die Mieteinnahmen als Weg, die Immobilie sich selbst tragen zu lassen, und einen möglichen Wertzuwachs als Bonus und nicht als Plan.
Kurzzeit- oder Langzeitvermietung?
Kurzzeitvermietung bringt mehr pro Nacht und macht mehr Arbeit. Langzeitvermietung ist ruhiger, bringt am Roten Meer aber selten so viel ein, weil ein Großteil des Wohnungsbestands für Urlauber und nicht für Dauerbewohner gebaut ist. Viele Eigentümer wählen die Mitte: Sie nutzen die Wohnung selbst ein paar Wochen im Winter, vermieten sie in den stärkeren Monaten an Urlauber und haben einen festen Verwaltungsvertrag, damit nichts davon abhängt, dass sie vor Ort sind.
Bitte jeden potenziellen Verwalter um drei Dinge: die Auslastungshistorie vergleichbarer Einheiten in derselben Anlage, eine Beispielabrechnung für Eigentümer mit allen Abzügen und die Kontaktdaten von zwei aktuellen Eigentümern, mit denen Du sprechen kannst. Ein guter Verwalter gibt Dir das gern. Ein weniger guter erzählt Dir stattdessen, wie zufrieden alle sind.
Fünf Fragen, bevor Du wegen der Miete kaufst
- Was hat eine vergleichbare Einheit in genau diesem Gebäude im letzten Jahr nach Gebühren wirklich verdient? Nicht die Prognose des Bauträgers, sondern die Abrechnung eines Eigentümers.
- Wie hoch sind die Nebenkosten der Anlage und wie oft sind sie gestiegen? Sie sind Fixkosten, denen Deine Auslastung egal ist.
- Ist der Eigentumsnachweis sauber? Eine schöne Rendite auf einer Immobilie, die Du nicht richtig eintragen lassen kannst, ist ein nettes Hobby und keine Kapitalanlage. Unser Ratgeber Grüner Vertrag oder Sahha Wa Nafaz erklärt, worauf Du achten musst.
- Wer kümmert sich um die Steuerunterlagen, und hast Du Dir das von einem unabhängigen Berater schriftlich bestätigen lassen?
- Wie sieht Dein Ausstieg aus? Die Wiederverkaufbarkeit ist von Anlage zu Anlage verschieden, und eine Wohnung, die sich gut vermieten, aber schlecht verkaufen lässt, ist nur ein halbes Investment.
Alles zusammen
Unser ehrliches Fazit: Eine gut gelegene, gut verwaltete Wohnung am Roten Meer kann sich selbst tragen und eine bescheidene Nettorendite abwerfen, ungefähr im Bereich der oben genannten 4 bis 5 Prozent netto, mit Spielraum nach oben in guten Jahren und ein paar ruhigen Monaten in schlechten. Ein Schnellreich-Modell ist das nicht, und wer Dir etwas anderes erzählt, verkauft etwas anderes als Immobilien. Für den richtigen Käufer ist es aber eine Möglichkeit, einen Platz an der Sonne zu besitzen, der nicht nur Kosten verursacht.
Wenn Du sehen möchtest, was gerade auf dem Markt ist, stöbere in unseren aktuellen Immobilien zum Verkauf oder schau Dir die Projekte, mit denen wir arbeiten, an. Und wenn Du erst noch den Kaufprozess verstehen willst, ist unser Ratgeber Immobilie in Hurghada kaufen die richtige nächste Station. Sag uns Dein Budget und wie viel Du die Wohnung selbst nutzen möchtest, und wir sagen Dir ehrlich, welche Einheiten einen zweiten Blick verdienen und welche nur hübsch sind.
