Was kostet eine Wohnung am Roten Meer im Jahr? Servicegebühren, Steuern und Nebenkosten

November 4, 2026 · Covaya Ratgeber

Die erste Frage, die mir fast jeder Käufer stellt, ist: „Was kostet die Wohnung?“ Die zweite Frage kommt meistens nach dem dritten Espresso und etwas leiser: „Und was kostet sie danach, Jahr für Jahr?“

Genau um diese zweite Frage geht es hier. Der Kaufpreis ist eine einzige, schöne runde Zahl im Vertrag. Die laufenden Kosten sind ein Dutzend kleinerer Zahlen, die per Post oder E-Mail eintrudeln, am liebsten in der einen Woche, in der Du eigentlich Urlaub machen willst. Das ist in Ägypten nicht anders als bei Dir zuhause, aber die Posten heißen anders und funktionieren anders, und kaum jemand erklärt Dir vorher, welche wirklich zählen.

Also gehen wir das Schritt für Schritt durch. Dieser Ratgeber zeigt Dir, was der Besitz einer Wohnung oder Villa am Roten Meer jährlich wirklich kostet: Nebenkosten der Anlage, Grundsteuer, Versicherung, Strom und die Steuer auf Mieteinnahmen, falls Du vermieten willst. Ich stütze mich auf veröffentlichte Quellen und nenne sie direkt im Text. Wo sich die Quellen widersprechen, sage ich das, statt mir die schönste Zahl herauszupicken.

Die Kurzfassung vorab

Wenn Du nur einen Absatz liest, dann diesen. Bei einer typischen Wohnung in einer Ferienanlage am Roten Meer fallen die laufenden Kosten in vier Töpfe: die Servicegebühr an die Anlage oder den Bauträger, die jährliche Grundsteuer, die Versicherung und Deine eigenen Verbrauchskosten. Der erste Posten ist fast immer der größte und schwankt enorm, je nachdem, ob Du in einer einfachen Anlage oder in einem Premium-Resort mit Golfplatz, Marina und eigenem Strand kaufst. Die Grundsteuer ist erfreulich klein. Alles andere hängt davon ab, wie Du die Immobilie nutzt und ob Du sie vermietest.

Servicegebühren: Der Posten, der alles entscheidet

Servicegebühren, oft auch Wartungsgebühren genannt, bezahlen alles, was eine Anlage zur Anlage macht: Sicherheitsdienst am Tor, Gartenpflege, Pool, Aufzüge, Strom für Gemeinschaftsflächen und die allgemeine Instandhaltung. Stell Dir das wie das Hausgeld einer deutschen Eigentumswohnung vor, nur mit besserem Wetter.

Die veröffentlichten Zahlen gehen weit auseinander, und genau das ist schon eine nützliche Information. Die internationale Immobilienagentur Global Investments nennt in ihrem Kostenratgeber für Ägypten (Stand Juni 2026) für Service- und Wartungsgebühren etwa 1.000 bis 2.500 US-Dollar pro Jahr bei einfachen verwalteten Anlagen, 2.500 bis 5.000 US-Dollar bei Resorts der mittleren Kategorie und 5.000 bis 15.000 US-Dollar oder mehr bei Premium-Resorts. In der Übersichtstabelle desselben Ratgebers steht eine engere Spanne von 1.000 bis 4.000 US-Dollar. Der Rat dazu ist knapp und richtig: immer prüfen, was enthalten ist.

Dann gibt es den ägyptischen Marktplatz Nawy, der in einem Ratgeber zu Wartungsgebühren in Compounds (zuletzt aktualisiert am 15. Oktober 2026) schreibt, die jährliche laufende Gebühr liege bei etwa 2 bis 5 Prozent des Einheitspreises. Nawy ist selbst ein Immobilienmarktplatz und damit eine interessierte Partei, nimm die Zahl also so ernst wie jede Maklerbroschüre. Interessant ist trotzdem die Lücke: Bei einer Wohnung für 150.000 US-Dollar wären 2 bis 5 Prozent zwischen 3.000 und 7.500 US-Dollar pro Jahr, also deutlich mehr als die unteren Stufen bei Global Investments. Ich lese das so, dass die Prozent-Faustregel eher das teure Ende des Marktes beschreibt und kein verlässlicher Durchschnitt ist.

Mein praktischer Rat, den ich jedem Käufer am liebsten auf die Stirn tätowieren würde: Lass Dir von Bauträger oder Verwaltung die aktuelle Servicegebühr pro Quadratmeter schriftlich geben, dazu die Erhöhungen der letzten drei Jahre. Multipliziere sie mit der Wohnfläche Deiner Einheit. Das ist Deine Zahl, nicht die aus einem Ratgeber und nicht meine.

Die Rücklage, von der vor der Unterschrift keiner spricht

Viele Anlagen verlangen außerdem eine einmalige Wartungsrücklage, oft „Wadiaa“ genannt. Laut dem erwähnten Nawy-Ratgeber liegt sie meist bei rund 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises, wird einmal an den Bauträger gezahlt und soll große Reparaturen und die langfristige Erneuerung der Anlage finanzieren. Beim Zeitpunkt ist der Ratgeber selbst nicht ganz eindeutig: An einer Stelle steht, sie könne in Raten bis zur Übergabe gezahlt werden, an anderer Stelle, sie werde bei Vertragsunterzeichnung fällig. Genau deshalb gehört sie schwarz auf weiß in Deinen Zahlungsplan.

Streng genommen ist das kein laufender Posten, aber er ist der, der ein bequemes Budget am ehesten ungemütlich macht. Wer einen Neubau mit einer fertigen Wohnung vergleicht, sollte wissen, dass diese Rücklage ein Hauptgrund ist, warum beide nicht eins zu eins vergleichbar sind. In unserem Vergleich Neubau auf Plan oder Wiederverkauf am Roten Meer siehst Du, wie sie in den gesamten Zahlungsplan passt.

Jährliche Grundsteuer: kleiner als gedacht

Ägypten erhebt eine jährliche Grundsteuer nach dem Gesetz Nr. 196 von 2008. Was viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz überrascht, ist die Berechnung: Sie hängt nicht davon ab, was Du bezahlt hast. Laut dem Überblick des Global Property Guide zu Steuern und Kosten in Ägypten beträgt der Satz 10 Prozent des steuerlich festgesetzten jährlichen Mietwerts, nach einem gesetzlichen Abzug von 30 Prozent bei Wohnimmobilien. Den Wert setzt die Real Estate Tax Authority fest, nicht der Kaufpreis oder der aktuelle Marktwert. Eine Neubewertung erfolgt in der Regel etwa alle fünf Jahre.

Derselbe Ratgeber erwähnt, dass eine Wohneinheit, die als Hauptwohnsitz der Familie dient, befreit sein kann, wenn ihr steuerlicher Jahresmietwert 24.000 ägyptische Pfund nicht übersteigt. Er betont aber, dass das nur für einen Hauptwohnsitz pro Familie gilt und keine allgemeine Befreiung für Kapitalanlagen oder vermietete Objekte ist. Eine Ferienwohnung in Hurghada, die Du ein paar Wochen im Jahr nutzt, wird also vermutlich nicht darunter fallen. Plane die Steuer ein und freu Dich, wenn es anders kommt.

Wie viel ist das in der Praxis? Global Investments schätzt 100 bis 800 US-Dollar pro Jahr im Text und 100 bis 500 US-Dollar in der Übersichtstabelle, mit dem Hinweis, dass der festgesetzte Mietwert meist deutlich unter der echten Marktmiete liegt. Selbst am oberen Ende ist das ein Betrag, über den Du in Deutschland nicht einmal beim Grundsteuerbescheid ins Grübeln kommen würdest.

Versicherung: der langweilige Posten, der das Jahr rettet

Global Investments nennt 300 bis 800 US-Dollar pro Jahr für eine Standardeinheit in einer verwalteten Anlage und rechnet im Beispiel mit etwa 500 US-Dollar. Ist eine Versicherung Pflicht? Nicht unbedingt, aber ein Ferienhaus, das ein halbes Jahr leer steht, mit Pool nebenan und einer Sommersonne, die sich wie ein Heißluftfön anfühlt, solltest Du absichern. Frag die Anlage, was ihre Gebäudeversicherung schon abdeckt, damit Du nicht zweimal für dasselbe Dach zahlst.

Strom: günstig, bis er es nicht mehr ist

Hier gibt es gute Nachrichten mit einem Aber. Haushaltsstrom wird in Ägypten nach Verbrauchsstufen abgerechnet. Egypt Independent nannte im Juli 2026 für Haushalte folgende Tarife: 68 Piaster pro kWh für die ersten 50 kWh, 78 Piaster für 51 bis 100 kWh, 95 Piaster für 101 bis 200 kWh, 1,55 ägyptische Pfund für 201 bis 350 kWh, 1,95 Pfund für 351 bis 650 kWh, 2,10 Pfund für 651 bis 1.000 kWh und 2,58 Pfund darüber. Laut demselben Bericht stieg die oberste Stufe von 2,23 auf 2,58 Pfund, also um 16 Prozent, während die übrigen Haushaltsstufen unverändert blieben.

Gemessen an deutschen Strompreisen sind das bescheidene Zahlen. Das Aber heißt Klimaanlage. Eine Wohnung am Roten Meer im August ist kein Ort, an dem Du beim Kühlen sparst, und ein paar Wochen Dauerbetrieb können den Verbrauch in die höheren Stufen treiben. Zwei praktische Punkte: Frag erstens, ob die Anlage den Strom direkt an die Eigentümer abrechnet oder über den Bauträger, denn dann zahlst Du womöglich nicht den Haushaltstarif von oben. Und klär zweitens, wie der Zähler behandelt wird, wenn Du länger nicht da bist. Niemand möchte eine Rechnung für einen Kühlschrank, der nur zu Besuch war.

Bei Immobilien in neuen Städten kann zusätzlich eine einmalige Anschluss- und Zählergebühr anfallen. Global Investments nennt dafür 10.000 bis 30.000 ägyptische Pfund bei Objekten in den NUCA-Neustädten. Das solltest Du beim Bauträger nachfragen, wenn Du etwas Neues kaufst.

Ein Beispieljahr: Was eine Wohnung wirklich kosten kann

Setzen wir die belegten Spannen zusammen. Die Tabelle nutzt die unteren und oberen Werte aus der Übersicht von Global Investments für eine verwaltete Wohnung am Roten Meer, die Du selbst nutzt. Das ist ein Rechenbeispiel und kein Angebot. Deine Wohnung liegt je nach Anlage in dieser Spanne oder darüber.

Dazu kommen Strom, Wasser, Internet und eventuell Reinigung oder Schlüsselservice, je nachdem, wie oft Du da bist. Zum Vergleich: Das Beispiel von Global Investments für einen Kauf von 300.000 US-Dollar summiert sich im ersten Jahr auf rund 3.300 US-Dollar, nämlich etwa 300 US-Dollar Grundsteuer, etwa 2.500 US-Dollar Wartung und etwa 500 US-Dollar Versicherung. Das ist ein angenehm überschaubarer Betrag, aber ein Beispiel der mittleren Kategorie und kein Versprechen für eine Strandvilla mit eigenem Pool.

Egal, wie die Zahl am Ende aussieht: Frag danach, bevor Du reservierst, nicht erst bei der Schlüsselübergabe. Ein guter Bauträger oder Makler legt sie ohne Zögern auf den Tisch. Ein weniger guter erklärt Dir, „das hängt davon ab“. Stimmt, es hängt davon ab. Genau deshalb fragst Du.

Wenn Du vermietest: Steuer und Rechnung

Diesen Abschnitt springen Anleger gern direkt an, also gehen wir ihn sorgfältig durch. Laut Global Property Guide werden Mieteinnahmen aus ägyptischen Immobilien in der Regel mit progressiven Einkommensteuersätzen besteuert, von 0 Prozent bis 40.000 ägyptische Pfund bis zu 27,5 Prozent über 1.200.000 Pfund. Pauschal werden 50 Prozent der Bruttomieteinnahmen als Kostenpauschale abgezogen, sodass nur die Hälfte der Miete in die Bemessungsgrundlage fließt. Nichtansässige werden in der Regel mit ihren ägyptischen Einkünften besteuert, und dazu zählt die Miete einer Wohnung in Hurghada. Prüfe außerdem, wie Dein Wohnsitzstaat diese Einkünfte behandelt und ob ein Doppelbesteuerungsabkommen die in Ägypten gezahlte Steuer anrechnet. Das gilt für Deutschland, Österreich und die Schweiz jeweils anders.

Wenn Du die Einnahmeseite genauer ansehen willst: In unserem Beitrag Mietrendite in Hurghada und Sahl Hasheesh nach allen Kosten siehst Du, wie dieselben Servicegebühren und Verwaltungskosten eine Bruttorendite auffressen. Die ehrliche Zusammenfassung: Kosten zählen mehr, als Hochglanzbroschüren zugeben.

Später verkaufen: die Steuer, die auf Dich wartet

Die laufenden Kosten sind nur die halbe Wahrheit. Der Global Property Guide weist darauf hin, dass beim Verkauf einer bebauten Immobilie durch eine Privatperson in der Regel eine Grundstücksveräußerungssteuer von 2,5 Prozent auf den Bruttoverkaufswert anfällt, nicht auf den Gewinn, und dass Anschaffungs- und Verbesserungskosten diese Basis meist nicht mindern. Das ist kein jährlicher Posten, gehört aber in dieselbe Tabelle, weil es bestimmt, was ein Wiederverkauf wirklich bringt. Wie das Geld überhaupt ins Land und wieder heraus kommt, erklärt unser Leitfaden Geld nach Ägypten überweisen.

So vergleichst Du zwei Objekte fair

Hier ist die kurze Checkliste, die ich Käufern gebe, die zwischen zwei Anlagen schwanken. Sie bewahrt Dich vor dem häufigsten Fehler: Preisschilder zu vergleichen, ohne zu vergleichen, was das Licht anzulassen kostet.

• Frag jede Anlage nach der aktuellen Servicegebühr pro Quadratmeter und der prozentualen Erhöhung der letzten drei Jahre.
• Frag, was die Gebühr abdeckt: Pool, Strandzugang, Fitnessstudio, Shuttle, Sicherheit, Reinigung der Gemeinschaftsflächen, und ob Verbrauch separat abgerechnet wird.
• Frag, ob eine Wartungsrücklage anfällt, wie hoch sie ist und wann sie im Zahlungsplan fällig wird.
• Frag, wie das Objekt für die Grundsteuer bewertet wird und wann zuletzt.
• Frag, wer Strom und Wasser abrechnet und zu welchem Tarif.
• Lass Dir die Verwaltungsgebühr schriftlich geben, wenn Du vermieten willst, und kläre, ob sie vor oder nach der Plattformprovision abgezogen wird.

Legst Du die Antworten nebeneinander, entpuppt sich das scheinbar günstigere Objekt über zehn Jahre manchmal als das teurere. Umgekehrt kann die Wohnung mit der hohen Servicegebühr der bessere Kauf sein, wenn darin ein Beachclub steckt, den Du sonst extra bezahlen würdest.

Wie sich die Kosten an der Küste unterscheiden

Die Rote-Meer-Küste ist kein einheitlicher Markt. Eine verwaltete Wohnung in einem großen, etablierten Resort in Sahl Hasheesh hat andere Servicegebühren als ein kleinerer Block mitten in Hurghada, und beide unterscheiden sich von einer Anlage rund um den Golfplatz in Soma Bay oder einem Haus an der Lagune in El Gouna. Deshalb ist eine pauschale Prozentregel riskant, und die bessere Frage lautet immer: Was kosten die Annehmlichkeiten hier pro Quadratmeter?

Wenn Du noch auswählst, stöbere in den aktuellen Immobilien zum Verkauf und den Entwicklungsprojekten, mit denen wir arbeiten, und frag uns bei jedem Objekt, das Dir gefällt, nach dem Blatt mit den Servicegebühren. Wir möchten, dass Du die vollen Kosten heute kennst und nicht erst im zweiten Jahr entdeckst.

Und wenn Du an einem grauen Novembernachmittag rechnest, mit kaltem Tee und einer Heizkostenabrechnung, die wie eine Telefonnummer aussieht, kommst Du vielleicht zu dem Ergebnis, dass eine Terrasse am Roten Meer im Dezember günstiger im Unterhalt ist als der deutsche Winter, den Du bisher bezahlst. Meine Hand dafür ins Feuer legen würde ich nicht, aber nachrechnen lohnt sich.